?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

Трейлер поста

Чтоб я еще раз, будучи трезвым написал про "общественно-политическое"... нафиг, нафиг!

Вообще не понимаю, как пишут в ЖЖ топ-блогеры, у которых по три-четыре сотни комментов. Их даже читать - это пару дней надо, а уж тем более читать ленту, писать следующий пост и, чего греха таить, работать на основной работе - это где ж столько времени взять?! Да что там "работа" - в танчики поиграть некогда!

Нет, только заумные таблички, только хардкор! Вот например, про стройку. Там в трех действиях из школьной арифметике не один экономист голову сломал. Таинственная магия чиселок, всё как я люблю.

"Продавцы воздуха" - отличный заголовок будет.

Ну и мимоходом, для разминки, из недавних новостей про отмену ФЗ 214 - чтоб не было никаких голодовок "обманутых дольщиков" сначала дом надо построить, сдать, протереть чистой ветошью, повесить арку из разноцветных шариков и плакат "Мы открылись!" - и уже только потом, не спеша, с достоинством продавать в ём квартирки новосёлам.

Прекрасная инициатива. На самом деле - прекрасная. И не будет никогда в жежешечке таких постов, разве только в рубрике "Былое и думы" или там - "Мемуары экономистов". И слава Б-гу. Но! как всегда, есть один, сука,  противненький момент.
А строить-то - на какие шишы? А вы идите в банк! Они ведь, вроде бы? именно для этого и существуют!
Возьмите кредит, а как достроите и продадите - вернёте!"

Хммм... А идея-то - хороша! Допустим, банкир согласится выдать кредит:
а) без обеспечения (ведь из активов - только разрешение на строительство. Кстати, ДО его получения нужно УЖЕ ввалить немало бабла. А где его взять?! Ну где-где... А где у нас берут молодожёны-ипотечники деньги "на первый взнос"? Правильно! В другом банке!!!)
Вот такой двугорбый верблюд - это график инвестиций в строительство жилья:
2 горба

б) с отсрочкой выплаты и % и тела кредита на пару-тройку лет, пока дом не построится и не начнутся продажи. И то - не сразу, потому как покупатели в первый день продаж всё не раскупят.

Помечтаем, что такой накуреннный гашишом, банкир нашёлся и кредит выдал до того, как ЦБ лишил его лицензии нахуй. Ибо нехуй тут! Не банкирское это дело, деньги на строительство давать. Банковская система РФ - она для другого совершенно создана и существует.

Понимая, всю глубину риска этого отчаянного банка, компенсируем ударным трудом ставкой. Пусть будет 28% годовых, с ежемесячной капитализацией %. Именно под такой процент пачками оформляются "кредитные карты", которую уже который год может получить любой бомж с паспортом и липовой справкой из отдела кадров. И никто в кредитном отделе не попросит с него три тысячи справок, как с представителя бизнеса.

И получается картинка, прекрасная в своей сферичности. Бесконечно прекрасная:
%

Если раньше на старте, продавали по самому минимуму, лишь бы пришли живые деньги, и постепенно пугливо повышали ценник, то концу стройки оставались без штанов. Поскольку все ликвидные квартиры распроданы, а остались реально пентхаусы и собачьи конурки по космической, но "рыночной" цене. То теперь - вроде возьми кредитную линию и стой без заморочек. В худшем (подчеркиваю, в худшем) случае: построив полностью дом, готовое жилье, с регистрацией в юстиции, по рыночной цене - отдашь банку по суду.

Прикинуто на коленке, понятно что есть еще график и дискретность поступлений и прочее. Но в первом приближении - банк выгодней, чем дольщики. Карлсон оказался и вправду лучше собаки.

Более того - вообще ВСЕМ выгоднее. Аферисты-первопроходцы, те, которые раньше покупали по 24 на старте, три года не просыпаются по ночам от инфаркта "А не кинут ли нас с квартиркой, на пару-тройку миллионов?".
Застройщику гарантирован денежный поток по графику, это вам не каждого дольщика ждать с надеждой, они ведь по графику не ходят. То густо, то пусто. Спокойно строим домик, за счет гарантированной оплаты вовремя - можно прожать поставщиков и субподрядчиков, стабильная зарплата улучшает кадровый состав, и пр. и др.

Банк - получает "агромадные %". Профинансировать 1 дом = выдать 5 000 кредиток. Затраты на доп.офисы, персонал и рекламу прикиньте. И если этих, 5 000 бомжей и хипсторов, надо потом ещё искать по съемным квартирам с собаками и фонарями коллекторами и управдомом, то стройка - вот она, ее в другой город не увезешь.
Мэра и депутатов не осаждают возбужденные граждане, из Кремля пальчиком не грозят, обасть ударно сдает миллионы квадратов в год, вешают ордена друг дружке и бахаются в десны.

Win-to-win стратегия в чистом виде. Но - такого не будет. От слова "никогда в этой жизни"

- Наш девиз непобедим - возбудим и не дадим!
- Странный банк. Пойдем отсюда.


Да никуда вы нахуй не пойдёте. Куды вы денетесь, с подводной лодки.

Будет происходит всё тоже "сращивание власти и крупного капитала", как по учебнику.
Которое уже произошло в ритейле, идёт полным ходом в аграрном секторе - теперь стройка. Мелкие фирмочки с количеством объектов меньше 5-10 выметут с рынка поганой метлой, в каждом городе останется не более десяятка крупных застройщиков, апофеозом станет создание очередной государственной компании РосГосСтройБараки с уставным капиталом в ахуллиард рублей...

Процесс необратим, за ним можно просто наблюдать. Ах, да! Интересные задачки в экселе - это в следующем посте.

reklama

Recent Posts from This Journal

promo max_andriyahov december 12, 2012 19:56 465
Buy for 100 tokens
"Слушайте меня все! Он появился! Ловите же его немедленно, иначе он натворит неописуемых бед!!! Что? Что? Что он сказал? Кто появился? - понеслись голоса со всех сторон Консультант!" (с) Андрияхов Максим Валентинович Привет мой юный друг! если ты зашел сюда по тегам на тему…

Comments

Page 1 of 2
<<[1] [2] >>
totaren
Sep. 4th, 2015 05:51 am (UTC)
заинтриговал и закончил. прям как тот банк
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 05:55 am (UTC)
не, там прост реально задачки в табличках, без глобальных размышлений про всю отрасль)))
(no subject) - totaren - Sep. 4th, 2015 05:58 am (UTC) - Expand
(no subject) - totaren - Sep. 4th, 2015 06:04 am (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 06:08 am (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 06:47 am (UTC) - Expand
(no subject) - totaren - Sep. 4th, 2015 08:29 am (UTC) - Expand
(Deleted comment)
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 06:07 am (UTC)
это философский вопрос - где лучше закупаться? в десятке магазинчиков "во дворе" или в Магните/Пятерочке? Есть + есть -. Как по мне: от монополизации + меньше.
(no subject) - pavel_herc - Sep. 4th, 2015 08:31 am (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 08:37 am (UTC) - Expand
(no subject) - gapel - Sep. 4th, 2015 12:55 pm (UTC) - Expand
(no subject) - vovney - Sep. 4th, 2015 05:24 pm (UTC) - Expand
(no subject) - vovney - Sep. 4th, 2015 05:23 pm (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 05:40 pm (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 06:47 am (UTC) - Expand
(Deleted comment)
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 08:01 am (UTC) - Expand
vetpok
Sep. 4th, 2015 05:55 am (UTC)
Я матемематик.
Физмат школу закончил и нормальный ВУЗ

Не могу понять как на 28-ем скакнула цена для дольшиков.
Это плять почти два раза
Что такие за спец работы ?
Сусальным золотом потолки вскрывали ?
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 06:00 am (UTC)
Это реальный пример, продажи начали в 2006м, первая двушка была продана за 24. в 2008 весной цена на оставшиеся квартиры была 52-55 тыр. И вцелом по Новосибу ситуация была такая же.

"Спецработы" - это условный жаргонный термин, "все, кроме фундамента, каркаса и стен": Отделка, лифты, отопление/водоснабжение/каналыга, окна, вент.фасад, электрика, благоустройство...
Как правило, выполняется субподрядчиками

vadeemka
Sep. 4th, 2015 06:06 am (UTC)
214 не единственная схема, на сколько я в курсе, есть еще кооперативы например, где все не по закону а по уставу, и с правами дольщиков там хуже. И еще какие-то схемы типа векселей.
В конце концов появятся фирмы - прокладки, собирающие деньги дольщиков, и отдающие их строителям
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 06:15 am (UTC)
Схемы были, есть и будут. На том стоимЪ. Но - если крупный застройщик получает по графику бабло под малый %, а ты бегаешь по городу в поисках рисковых дольщиков, готовых вписаться в мутную схему - кто получит бОльшую прибыль?
(no subject) - vadeemka - Sep. 4th, 2015 06:19 am (UTC) - Expand
a_tail
Sep. 4th, 2015 06:07 am (UTC)
Да! и я так считаю! Будущее нашей ЭрЭфии - РосГосСтройБараки, РосГосДорЗаделы, РосГосТрансЗавозы, РосГосАгроНавозы, ГосГосТоргОбъемы, РосГосБанкЗаёмы Слава путину, гыгы!
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 06:10 am (UTC)
У Южной Кореи есть опыт создания семейных чеболей. Любую идею можно исполнить и красиво и скатить в полное говнище.
(no subject) - a_tail - Sep. 4th, 2015 08:32 am (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 08:42 am (UTC) - Expand
amigo54
Sep. 4th, 2015 06:09 am (UTC)
ха, так главная наша проблема в том и состоит, что мы отвыкли отвечать честно на простые вопросы)
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 06:11 am (UTC)
чем проще вопрос - тем сложнее получается ответ)
(no subject) - amigo54 - Sep. 4th, 2015 06:12 am (UTC) - Expand
(Deleted comment)
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 07:08 am (UTC) - Expand
(Deleted comment)
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 08:01 am (UTC) - Expand
vetpok
Sep. 4th, 2015 06:12 am (UTC)
Здесь маленько по другому.
Нет фразы "Ванна под ключ"

И это правильно

Каждый занимается своим делом.
Менеджмент рулит всем этим.

Немного отвечу

Но мой посыл таков
Каждый должен делать то что он умеет
Плитку "ложить", унитазы ставить, стены красить.

Это должны делать три разных персонажа.

Тогда бы цена на квартиры не скакала-бы в два раза .
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 06:19 am (UTC)
Тогда бы цена на квартиры не скакала-бы в два раза
неа. вот стоят два объекта - один на уровне котлована, другой готовится к сдаче. Одинаковая квартира в одном стоит 40 тыр/м2 в другом - 70. Почему? Ведь тот который построен, уже все работы и материалы купил по прошлогодним ценам, а тот который строится будет их еще закупать два года. Хотя бы просто если инфляция 10% в год, тот который только начинает строиться должен стоить на 20-25% дороже!

Но кто там купит, дороже, чем в готовом доме?
fynjygun
Sep. 4th, 2015 06:16 am (UTC)
Если хотите видеть как будет надо смотреть на...
Прошедших такой путь...америка европа...Там все уже устаканилось...и у нас так будет, лет через десять

Edited at 2015-09-04 06:17 am (UTC)
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 06:26 am (UTC)
Re: Если хотите видеть как будет надо смотреть на...
я что-то такое слышал как раз лет 15 назад. И где у нас ипотека под 3% годовых?
gipnomanul
Sep. 4th, 2015 06:17 am (UTC)
"Продавцы воздуха" - заголовок отличный, но неоригиналь

Да ипроизводители чипсов не оценят юмора
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 06:23 am (UTC)
Re: "Продавцы воздуха" - заголовок отличный, но неоригина
наш воздух более эфемерен
Nab
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(no subject) - tus_u_gin - Sep. 5th, 2015 04:26 pm (UTC) - Expand
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
supra300
Sep. 4th, 2015 06:35 am (UTC)
да, так и идёт
ptitha
Sep. 4th, 2015 06:35 am (UTC)
Пока будет право собственности на квартиру все неприятности с этим связанные только форму менять будут.
По уму надо - один дом,один хозяин. Всем стало бы проще и легче окромя спекулей.
fynjygun
Sep. 4th, 2015 06:55 am (UTC)
как бы поддерживаю...но, этого уже не будет, это сколько сделок отменять? народ на войну пойдет.
(no subject) - ptitha - Sep. 4th, 2015 07:29 am (UTC) - Expand
(no subject) - fynjygun - Sep. 4th, 2015 07:45 am (UTC) - Expand
(no subject) - nor_man_volk - Sep. 4th, 2015 05:00 pm (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 05:38 pm (UTC) - Expand
(no subject) - ptitha - Sep. 5th, 2015 03:21 am (UTC) - Expand
(no subject) - nor_man_volk - Sep. 5th, 2015 11:27 am (UTC) - Expand
(no subject) - ptitha - Sep. 5th, 2015 03:19 pm (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 6th, 2015 02:00 pm (UTC) - Expand
domkratov
Sep. 4th, 2015 07:11 am (UTC)
Но начиналось то всё лучезарно. Гражданин спиздивший дохулиард нерублей первым делом покупал банк, потом создавал дочку, и выдавал ей кредиты. Так собственно и появлялись пресловутые крупные игроки и начинался строительный бум 90-х. А потом навели порядок - кого-то отстреляли, кого-то посадили в совет федерации, а девелопмент стал уделом ёксельных шаманов. Сик транзит, хуле.
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 07:55 am (UTC)
украл, выпил, в Думу! романтика....
(no subject) - domkratov - Sep. 4th, 2015 08:18 am (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 08:20 am (UTC) - Expand
(no subject) - domkratov - Sep. 4th, 2015 08:31 am (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 08:40 am (UTC) - Expand
snake_d_ha
Sep. 4th, 2015 07:48 am (UTC)
Я не сильно в курсе российских нормативов - какое там у банка обязательное покрытие твердым залогом?
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 07:56 am (UTC)
я уже тоже, у нас все стремительно меняется) но описанная схема невозможна 100%. то ли дело "кредитки Русского стандарта" - купи в кредит опохмелиться!
(no subject) - snake_d_ha - Sep. 4th, 2015 10:03 am (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 12:57 pm (UTC) - Expand
magict30p
Sep. 4th, 2015 08:20 am (UTC)
ТОП: 11:20 (московское)
Вы попали в Т30P самых обсуждаемых тем в блогосфере.
Это Ваш 16-й ТОПовый пост в этом году.
Посмотреть статистику автора можно в карточке топблогера.
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 08:34 am (UTC)
Re: ТОП: 11:20 (московское)
ахуеть!

*срочно добавил картинку с рекламой
mike_lambert
Sep. 4th, 2015 08:29 am (UTC)
>Не банкирское это дело, деньги на строительство давать. Банковская система РФ - она для другого совершенно создана и существует.
А для чего она, о солнцеликий? Жыр к пальцам примазывать?
max_andriyahov
Sep. 4th, 2015 08:33 am (UTC)
спроси у банкиров. хотя из них многие и сами уже не понимают
(no subject) - mike_lambert - Sep. 4th, 2015 08:38 am (UTC) - Expand
(no subject) - max_andriyahov - Sep. 4th, 2015 08:45 am (UTC) - Expand
(no subject) - zavr1910 - Sep. 5th, 2015 11:57 am (UTC) - Expand
Page 1 of 2
<<[1] [2] >>